Propuesta de directiva relativa al crédito hipotecario

La Unión Europea volvió a preocuparse por las normas que regulan el crédito hipotecario en los Estados miembros tras la crisis americana de los créditos subprime (tambien llamados hipotecas de alto riesgo, los subprime son créditos de caracter hipotecario, en general, con tipos de interés elevados y variables otorgados a usuarios con escasa solvencia).

Según la Comisión europea, « el mercado hipotecario de la UE es…de vital importancia para los millones de ciudadanos europeos que actualmente deben reembolsar una hipoteca, como también para los futuros propietarios de una vivienda ». El crédito hipotecario permite a quienes no han podido conseguir un crédito « clasico » por tener pocos medios, de obtener un préstamo con determinadas condiciones (tipo, duración, etc…) cuyo reembolso se garantiza por una hipoteca sobre un bien cuya compra se proyecta o sobre cualquier otro bien ya poseído por el deudor. En caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, el acreedor puede promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca. Contratar una hipoteca es, pués, una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, ya que implica un compromiso financiero que puede durar décadas. Cabe resaltar, añade la Comisión que « los niveles de endeudamiento de las familias aumentan en toda Europa ». En 2008, un 16% de las familias declaraban tener dificultades para pagar sus facturas, y la tasa de morosidad ascendía a un 10%. Por consiguiente, la Comisión hace hincapié en la necesidad de « combatir la concesión y contratación de préstamos irresponsable ».

Presentó, el 31/03/2011, una propuesta de Directiva sobre “los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial” (1).

La propuesta tiene dos objetivos. El primero se corresponde con el papel de la Comisión Europea a quien incumbe de actuar para desarrollar el mercado interior y, en el caso concreto, de fomentar un mercado único del crédito, eficiente y competitivo, lo que presupone que los consumidores confien en el sistema financiero (¡tarea difícil!). El otro objetivo de la Directiva se deriva, pues, del primero ya que consiste en poner fin al comportamiento “irresponsable” de ciertos operadores del mercado y en garantizar la protección de los consumidores gracias a normas comunes en materia de publicidad, información precontractual, asesoramiento, evaluación de solvencia del prestatario y reembolso anticipado.

Por cierto, ya existen normas comunitarias aplicables en el ámbito del credito, pero no permiten tener en cuenta las particularidades del crédito hipotecario.

Varias reglas comunitarias se aplican en el ámbito de la propuesta: cabe citar la Directiva 2006/114 de 12/12/2006 sobre publicidad engañosa y publicidad comparativa, la Directiva 2005/29 de 11/05/2005 relativa a las prácticas comerciales desleales de las empresas en sus relaciones con los consumidores, la Directiva 93/13 de 05/04/1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, que incorpora el concepto de "buena fe", para evitar desequilibrios significativos entre los derechos y obligaciones respectivos de los consumidores y profesionales.

En cuanto al Código de conducta voluntario sobre información precontractual para los créditos vivienda (2), en opinión de la Comisión Europea “se aplicó de forma incoherente e insuficiente” (3).

De ahí una propuesta específica cuyas principales disposiciones son las siguientes:

Ámbito de aplicación

La Directiva propuesta comprende los préstamos concedidos a consumidores para la compra de un alojamiento, así como ciertos contratos de crédito destinados a financiar la renovación. Se aplica a todos los contratos de crédito garantizados con hipoteca u otro tipo de garantía comparable. Pero los Estados miembros, pueden si lo desean, extender este ámbito de aplicación a otros beneficiarios como las pequeñas y medianas empresas, y a transacciones relativas a bienes inmuebles de finalidad comercial.

Normas en materia de publicidad

El artículo 7 y el artículo 8 abarcan principios generales sobre la comunicación publicitaria y comercial, y definen la forma y el contenido de la información que debe contener la publicidad. Esta información básica se referirá a las características esenciales del crédito. Incluirá tambien una advertencia sobre las consecuencias, para el consumidor, si incumple los compromisos que conlleva el contrato de crédito.

Se prohibira toda formulación que pueda dar falsas esperanzas al consumidor respecto a la disponibilidad o el coste del crédito.

Intermediarios de crédito

Las empresas que informan y asisten a los consumidores para encontrar un crédito hipotecario, realizar los tramites previos de los contratos de crédito e incluso, celebrar el contrato en nombre del prestamista, deberán obtener una autorización para ello y registrarse en un país miembro. Se crea un sistema de "pasaporte europeo" que les facultará, tras haber sido autorizados en un país, proponer sus servicios en todo el mercado interior.

Derecho de acceso sin discriminación de los prestamistas a bases de datos sobre el crédito

Obligaciones de los prestamistas e intermediarios

Éstos deberán ofrecer en todo momento información general sobre la gama de los productos que proponen. Tambien deberán proporcionar al consumidor información personalizada, basada en una ficha europea de información normalizada gracias que permitira al consumidor comparar las propuestas de los diferentes prestadores de servicios.

Deberán dar explicaciones sobre el contrato ofrecido y respectar una serie de normas en caso de que presten servicios de asesoramiento. Por ejemplo, deberán tomar en consideración un número suficiente de contratos de crédito disponibles en el mercado, y adecuar el asesoramiento al perfil de proporcionar información que se corresponderá con el nivel de conocimiento y de experiencia del prestatario. Deberán también evaluar la solvencia de este último basandose en información suficiente, y el prestamista tendrá la obligación de denegar la concesión del préstamo si los resultados de la evaluación son negativos.

Se imponen algunas obligaciones específicas a los intermediarios de crédito: deberán facilitar a los consumidores previamente a la prestación de servicio, información relativa, por ejemplo, a su identidad, su situación legal y el vínculo que mantienen con el prestamista, y hacer públicos los posibles conflictos de intereses.

Derecho de información de los prestatarios

La propuesta de Directiva dispone que deberán beneficiarse de informaciones en todas las etapas del proceso de suscripción de un crédito, para que puedan hacer las buenas elecciones.

El cálculo de la tasa anual equivalente aplicable se armonizará, de tal modo que la comparación con otras ofertas publicitarias sea posible.

Los prestatarios tendrán el derecho a reembolsar su crédito antes de la fecha de vencimiento del contrato. Los estados fijarán las condiciones para ello y velaran por que no sean demasiado onerosas.

En contrapartida, la propuesta impone a los prestatarios una obligación de “contratación de préstamos responsable”. En otras palabras, deberán proporcionar información completa y exacta para la evaluación de su solvencia.

Recursos y sanciones

Los Estados deberán definir medidas administrativas y sanciones en caso de incumplimiento de la Directiva. Deberán también designar organismos de reclamación extrajudiciales para resolver los litigios entre los prestamistas e intermediarios de crédito y los consumidores.

12/04/2011

1-Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y el Consejo sobre los contratos de crédito relativos a los bienes inmuebles de uso residencial, COM (2011) 142 finales, Bruselas, el 31.3.2011

2 - Acuerdo europeo sobre un código de conducta voluntario sobre información precontractual para los créditos vivienda, de 05/03/2001.

3 - Estos son los límites del "soft law" ("derecho flexible" o "derecho blando" en castellano) concepto que abarca normas no vinculantes, valorado en particular en los países anglo sajones